• Moindre avantage fiscal à la revente (réintégration des amortissements)
Depuis la réforme 2025, lorsqu’un bien loué en LMNP est revendu, les amortissements pratiqués pendant la location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Cela rend la revente souvent moins attractive qu’auparavant. lecoindulmnp.fr+2Cabinet Opale+2
Pour les investisseurs au régime réel, le bénéfice de l’amortissement (qui réduisait l’imposition pendant la période de location) est donc désormais contrebalancé par une base taxable plus élevée à la revente. Equance Groupe+2Gestion de Fortune+2
• Modification des abattements et des seuils du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme / locations meublées
Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement forfaitaire est réduit à 30 %. Pour les meublés classés (ou chambres d’hôtes), l’abattement est de 50 %, mais le plafond de recettes reste défini (et strict). Cabinet Opale+2LMNP-gouv.org+2
Cela signifie que l’option micro-BIC (simple et pratique) est souvent moins intéressante qu’avant — de nombreux bailleurs devront reconsidérer le régime réel pour optimiser fiscalement. Methys Patrimoine+2LMNP.AI+2
• Disparition de certains avantages fiscaux liés aux frais de gestion / adhésion à OGA
Jusqu’en 2024, les loueurs LMNP au régime réel pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt si ils adhéraient à un Organisme de Gestion Agréé (OGA). Depuis 2025, cette réduction est supprimée. Cerfrance DP+1
En conséquence, les frais de comptabilité / gestion restent déductibles, mais l’avantage direct (réduction d’impôt via OGA) n’existe plus. Cerfrance DP+1
• Une attractivité revue à la baisse pour certaines formes de meublé — notamment les meublés de tourisme — ce qui modifie les arbitrages
Le régime fiscal plus « dur » sur le meublé touristique (abattements réduits, obligations renforcées, réintégration des amortissements) conduit beaucoup d’investisseurs à reconsidérer la rentabilité, surtout pour ceux qui visaient la location saisonnière ou touristique. lecoindulmnp.fr+2Gestion de Fortune+2
Pour les locations meublées longue durée « classiques », le régime reste plus favorable, mais la prudence s’impose dans les projections. LMNP.AI+2LMNP-gouv.org+2
• Le régime réel reste souvent le plus intéressant — mais il faut anticiper sur le long terme
Même si les amortissements sont réintégrés à la revente, le régime réel permet toujours de déduire charges, intérêts, taxe foncière, travaux, amortissements… ce qui peut rendre la fiscalité intéressante pendant plusieurs années d’exploitation. LMNP.AI+2Equance Groupe+2
Cela incite à envisager l’investissement en LMNP comme un placement long terme, avec une gestion anticipée de la revente — plutôt qu’un simple rendement rapide à court terme. Equance Groupe+2Maubourg Patrimoine+2
✅ Ce qu’il faut retenir si vous êtes investisseur LMNP aujourd’hui
Si vous louez en meublé classique longue durée : le LMNP demeure une option viable, surtout en régime réel — mais il faut anticiper la revente pour limiter l’impact de la réintégration des amortissements.
Si vous aviez un meublé de tourisme / saisonnier : le contexte fiscal s’est durci — abattements réduits, fiscalité alourdie — il faut bien refaire les calculs de rendement net.
Pour une optimisation fiscale durable : privilégier le régime réel, bien tenir la comptabilité, et considérer l’investissement comme un placement long terme plutôt qu’un rendement immédiat
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