Investir dans le LMNP via une SCI à l’IS
Actualisé : décembre 2025
🏢 Investir dans le LMNP via une SCI à l’IS : guide complet
Investir dans un bien immobilier meublé peut se faire via différentes structures. La SCI à l’IS associée au statut LMNP permet de maximiser la rentabilité, optimiser la fiscalité et faciliter la transmission patrimoniale.
1. Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
La SCI (Société Civile Immobilière) permet de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers avec plusieurs associés. Opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) signifie que les bénéfices sont imposés au taux de l’IS plutôt qu’au niveau des associés.
✅ Avantages
- Imposition réduite sur les bénéfices grâce au taux IS
- Amortissement du bien immobilier et du mobilier
- Gestion collective simplifiée
- Optimisation de la transmission des parts sociales
2. Pourquoi investir en LMNP via une SCI à l’IS ?
Cette combinaison permet de cumuler les avantages fiscaux :
- Amortissement comptable : bien et mobilier amortis, réduisant le résultat imposable
- Revenus faiblement imposés : bénéfices soumis à l’IS
- Récupération de TVA : sur biens neufs ou rénovés avec services
- Transmission facilitée : parts de SCI transmissibles plus facilement
💡 Idéal pour diversifier son patrimoine tout en optimisant la fiscalité.
3. Fonctionnement pratique
- Création d’une SCI à l’IS avec un ou plusieurs associés
- Acquisition d’un bien meublé via la SCI
- Option pour le statut LMNP pour bénéficier de l’amortissement
- Signature d’un bail commercial si résidence gérée
- Perception des loyers par la SCI et imposition au taux IS
4. Fiscalité et amortissement
| Éléments | Détails |
|---|---|
| Impôt sur les sociétés | Taux réduit possible 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà |
| Amortissement du bien | 25 à 30 ans (hors terrain) |
| Amortissement du mobilier | 5 à 10 ans |
| Déduction des charges | Intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxes foncières |
💡 L’amortissement permet de réduire considérablement le bénéfice imposable.
5. Avantages clés de la SCI LMNP à l’IS
- Optimisation fiscale maximale grâce aux amortissements et charges déductibles
- Protection du patrimoine : le bien est séparé du patrimoine personnel
- Souplesse dans la transmission des parts
- Revenus réguliers : loyers versés à la SCI
6. Points de vigilance
- Gestion comptable plus complexe qu’en LMNP classique
- Obligations fiscales et déclaratives spécifiques à la SCI à l’IS
- Distribution des dividendes imposée aux associés
- Nécessité de définir précisément les statuts de la SCI dès la création
💡 Conseil : faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé LMNP et SCI.
7. Pour qui est-ce adapté ?
- Investisseurs souhaitant optimiser la fiscalité de plusieurs biens
- Investisseurs en résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme)
- Familles ou associés souhaitant faciliter la transmission patrimoniale
- Investisseurs expérimentés recherchant un revenu locatif sécurisé et optimisé
🏢 LMNP Géré vous accompagne
Chez LMNP Géré, nous mettons en place une SCI LMNP à l’IS pour optimiser votre fiscalité et la gestion de vos biens. Nous vous accompagnons sur :
- Création et gestion de la SCI
- Acquisition et optimisation des biens meublés
- Déclaration fiscale et amortissement LMNP
- Stratégie patrimoniale et transmission